De sociale sector is in de basis bedoeld als een opvangsector. Dit wil zeggen dat de sociale sector ervoor bedoeld is om (tijdelijke) huisvesting te bieden voor behoeftigen. De kosten van huisvesting worden voor deze huishoudens gematigd door een bijdrage vanuit de overheid vanuit belastingen. Daarnaast zou de sociale sector de mogelijkheid moeten bieden om hier weer uit te komen, hetzij door te gaan huren in de vrije sector (of ‘tussen-sector’) of door te kopen met eventuele ondersteuning.
Een sociale huurwoning is tegenwoordig een woning die bij realisatie reeds een tekort op de begroting kent (de onrendabele top). Dit wordt vooral veroorzaakt door een lagere huur dan de kostprijs voor de woning en hoge bouwkosten in verhouding tot het rendement. Het tekort wordt gefinancierd uit belastingen of, bij nieuwbouw, uit de geliberaliseerde (koop)woningen in het betreffende project.
Het principe gaat fout wanneer de bewoner een verbetering in zijn of haar financiële situatie en daarmee het gezinsinkomen doormaakt. Dat heeft geen of nauwelijks gevolgen voor de te betalen huur. En daar gaat het systeemfout: immers, de sociale bijdrage van de hogere inkomens komt dan via de overheid verkeerd terecht. Het systeem kan anders, maar heeft gevolgen voor de privacy van degenen die een sociale huurwoning bewonen (AVG-bescherming).
Wat is er nodig?
Ten eerste transparantie. Wanneer aanspraak gemaakt wordt op een sociale huurwoning, is een jaarlijkse inkomenstoets een vereiste, zodat inzage kan worden verschaft over de inkomens-lastenverhouding van de bewoners. Op basis daarvan mag de huur dan worden aangepast.
Er is niets mis mee om de markthuurwaarde van een sociale huurwoning te communiceren aan de huurder. Dat geeft de huurder een duidelijk beeld van de feitelijke waarde van de woning in relatie tot de betaalde huur. En daarmee ook de prijs die betaald moet worden voor de woning indien het inkomen daartoe de mogelijkheid biedt.
Ten tweede het sanctioneren van misbruik. Valsheid in geschrifte, het inschrijven van meerdere bewoners op een adres om uitkeringen te ontvangen, zonder dat deze ingeschrevenen er feitelijk wonen, onderverhuur, wederverhuur en het gebruik van AirBnB komt steeds vaker voor. Scherp onderzoeken en sanctioneren is een vereiste. Wonen is een grondrecht, maar misbruik is misbruik van recht.
Voldoende woningen
Er moet veel gebouwd worden, dat is inmiddels duidelijk. De opgave die hiermee gepaard gaat, is te groot om op korte termijn te realiseren. Regeldruk en grote investeringen tegen (te) lage rendementen verstikken de markt. Matiging van bijdragen Wie te veel verdient voor een sociale huurwoning, zou moeten meebetalen aan de realisatie van nieuwe (sociale huur)woningen. Dat is rechtvaardig. Bijvoorbeeld: een student die carrière maakt en meer gaat verdienen. Deze persoon stapt in op een laag inkomensniveau en blijft jarenlang een lage huur betalen.
Zo ontstaat ruimte voor degenen die de ondersteuning echt nodig hebben en beperkte financiële middelen hebben. De extra inkomsten voor woningcorporaties leveren geld op dat gebruikt wordt voor de realisatie van nieuwe woningen in het sociale segment en daarboven (de uitstapsector). De uitstapsector moet de brug vormen tussen de sociale sector en de middenhuur.
Seniorenwoningen
De markt voor senioren laat zich kenmerken als een bijzondere markt. Veel senioren zijn bereid om hun grote koopwoning te ruilen voor een kleinere woning. Men is vaak bereid om, mits er wat geld kan worden overgehouden voor een betere oude dag, te verhuizen naar een kleinere koop- of huurwoning. Deze moet dan wel aan bepaalde eisen voldoen. De woning moet bij voorkeur in een bekende sociale omgeving liggen, zoals de huidige woonomgeving of in de omgeving van de kinderen. Daarnaast moet er voldoende buitenruimte zijn. Het samenvoegen van huishoudens moet mogelijk zijn zonder harde fiscale maatregelen. Belangrijk punt hierin is ook dat vaak kinderen een grote stem hebben in de uiteindelijke beslissing om te verhuizen. Senioren die doorstromen, verschaffen de gehele keten ruimte.
Beleggers in woningen
Ook voor private woningbeleggers ontstaat weer ruimte door de aanpak van woonfraude en het stimuleren van wooncarrières. Jongeren moeten kunnen instappen, en ook ouderen met een bescheiden beurs of ouderen die hun grotere koopwoning willen achterlaten en hun vermogen willen besteden, moeten mogelijkheden hebben. Het is onrechtvaardig om alle beleggers in vastgoed te stigmatiseren en te betitelen als huisjesmelkers. Tenslotte hebben zich een aantal jaren geleden de volgende situaties voorgedaan:
Het stimuleren van ZZP in plaats van loondienstverbanden heeft ervoor gezorgd dat deze groep zelf in hun pensioen moet voorzien. In een tijd van lage rente was de investering in vastgoed aantrekkelijk. Let wel: dit vastgoed werd en wordt gehuurd door huishoudens die niet willen, mogen of kunnen kopen. Daarmee verschaft deze sector de investering voor de groep die huurt. Deze investeringen gaan gepaard met de betaling van overdrachtsbelasting, die recentelijk nog 6% over de koopsom bedroeg en nu 10,4% is.
Deze groep investeerders genereerde een aantrekkelijk rendement (hoge huren en waardestijging). De hoge huren werden vooral bij tijdelijke contracten gehaald, en waardestijging van vastgoed kent historisch altijd een trend (met hoogte- en dieptepunten). De tijdelijke contracten zijn inmiddels verboden, met alle gevolgen van dien. Denk hierbij aan het wegvallen van verhuurde woningen bij onderverhuur of aan nieuwbouwkopers, enzovoort.
Ook de groep kinderen die voor hun ouders een woning kocht, nam toe. Hier is echter geen vraag meer naar als gevolg van de hoge fiscale druk. In de afgelopen maanden verlaten grote investeerders de Nederlandse markt voor huurwoningen, met alle gevolgen van dien. De investeringen zijn broodnodig om de bouwopgave (maar ook de verduurzamingsopgave) te kunnen realiseren. De Nederlandse overheid beschikt niet over de middelen voor realisatie, hooguit voor stimulering. De tijdelijke verhuur (beperkte ontruimingsbescherming) dient heringevoerd te worden. De terugval in het aantal huurwoningen in de komende jaren neemt anders te grote vormen aan.
Expats
Expats hebben, vooral in de Randstad, een grote voorsprong op anderen bij de aankoop van een woning. De fiscale voordelen die expats genieten, geven hen een grote voorsprong op andere inwoners van ons land. Dit heeft inmiddels in sommige gebieden grote vormen aangenomen.
Is het te laat?
Nu lijken er voorstellen aanstaande om de overdrachtsbelasting aan te passen naar 8% voor tweede woningen. Dat is nog steeds exorbitant hoog, om maar te zwijgen over de 10,4% overdrachtsbelasting die bedrijven moeten ophoesten over hun investeringen. Deze overdrachtsbelasting wordt ten allen tijde verdisconteerd in de investering. Investeerders in woningbouw zijn helden en verdienen waardering. Immers, de rendementen zijn laag, de risico’s hoog. De bereidheid om te investeren in onze woningmarkt is heel hard nodig. Recentelijk heeft zelfs Klaas Knot van de Nederlandse Bank geadviseerd om de recente huurwetgeving terug te draaien. Dat is niet zomaar een aanbeveling; ook hij ziet de (economische en sociale) gevolgen van deze wetgeving, waarvoor door vele deskundigen vooraf is gewaarschuwd. Desondanks is de wetgeving er ‘volgas’ door een demissionair minister doorgevoerd. Al met al is wetgeving die erg aantrekkelijk leek voor bepaalde groepen uitgepakt als een debacle en dat duurt nog steeds voort. In mijn dagelijkse praktijk zijn legio voorbeelden van mensen die hier dagelijks de dupe van zijn.
Deze analyse over de woningmarkt is geschreven door Chris van Zantwijk.
